अर्थतन्त्रको ‘लाइफलाइन’ कि जोखिमको जड ?

घरजग्गा (रियल इस्टेट)को कारोबार प्रत्यक्ष रूपमा उत्पादनमूलक क्षेत्र नभए तापनि नेपालको अर्थतन्त्रमा यसले खेल्दै आएको भूमिका निकै गहिरो र संवेदनशील देखिन्छ । केही वर्षयताको आर्थिक तथ्यांकलाई सूक्ष्म ढंगले केलाउने हो भने जुन वर्ष घरजग्गाको कारोबारमा उत्साह देखिन्छ, सोही वर्ष मुलुकको समग्र अर्थतन्त्र पनि चलायमान भएको पाइन्छ । यसको विपरीत, जब–जब यो क्षेत्रमा मन्दी छाउँछ, तब राष्ट्रिय अर्थतन्त्रमा नै सुस्तता र शिथिलता आएको अनुभव गरिँदै आएको छ । यो वास्तविकताले घरजग्गाको कारोबार हाल राज्यको राजस्व आम्दानीको एउटा अभिन्न र मुख्य हिस्साका रूपमा स्थापित भइसकेको स्पष्ट पार्छ । पछिल्ला केही वर्षदेखि सरकारी राजस्व संकलनमा अपेक्षित सुधार हुन नसक्नुका पछाडि विविध कारणहरू होलान्, तर तीमध्ये घरजग्गा कारोबारमा आएको मन्दीलाई एक प्रमुख कारक मान्न सकिन्छ ।

देशको समग्र आर्थिक मन्दी र घरजग्गा कारोबारको सुस्तता एक–अर्कासँग अन्तरसम्बन्धित रहेको तथ्यलाई विगत केही दशकको अनुभवले पुष्टि गरिसकेको छ । विशेष गरी मुलुकको सहकारी क्षेत्र धराशायी हुनुमा घरजग्गामा गरिएको अनुत्पादक लगानी र त्यसपछि आएको मन्दी नै मुख्य जिम्मेवार रहेको विश्लेषण गरिँदै आएको छ । यो विषय नीतिनिर्माण तहमा बस्नेहरूका लागि गम्भीर अध्ययन र समीक्षाको पाटो बन्नु आवश्यक छ । घरजग्गाको मन्दीले बैंकिङ क्षेत्रमा पार्न सक्ने नकारात्मक असरलाई मध्यनजर गर्दै सरकार र नेपाल राष्ट्र बैंकले पछिल्लो समय यस क्षेत्रलाई केही चलायमान बनाउन लचिलो नीतिहरू अवलम्बन गरेको देखिन्छ ।

राष्ट्र बैंकले हालै सार्वजनिक गरेको तथ्यांकअनुसार, अघिल्लो आर्थिक वर्षको तुलनामा चालु आर्थिक वर्षमा घरजग्गा कारोबारमा केही सुधारका संकेतहरू देखिएका छन् । यद्यपि, यहाँ एउटा गम्भीर विरोधाभास छ, जुन अनुपातमा यस क्षेत्रमा कर्जा प्रवाह वा लगानी वृद्धि गरिएको छ, सोही अनुपातमा वास्तविक कारोबार भने विस्तार हुन सकेको देखिँदैन । यदि कर्जा मात्र बढ्ने तर वास्तविक कारोबार र मूल्यमा स्थिरता नआउने हो भने यसले बैंकहरूलाई थप संकटमा धकेल्ने जोखिम रहन्छ । राष्ट्र बैंकको तथ्यांकअनुसार एकातिर बैंकिङ क्षेत्रको ठुलो परिमाणको कर्जा घरजग्गा क्षेत्रमा प्रवाहित छ भने अर्कोतिर बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले प्रवाह गरेको कुल कर्जाको झन्डै ६४ प्रतिशत हिस्साको धितो नै घरजग्गा रहेको छ । कुल कर्जाको यति ठुलो हिस्सा घरजग्गाकै धितोमा आधारित हुनु सामान्य कुरा होइन ।

विगतमा सहकारीहरू जसरी घरजग्गाको मूल्य ओरालो लाग्दा संकटमा परे, त्यही नियति बैंकहरूले पनि भोग्नुपर्ने हो कि भन्ने आशंका उब्जनु स्वाभाविक छ । यदि घरजग्गाको मूल्यमा अप्रत्याशित गिरावट आयो भने यसले मुलुकको सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा नै दुःखद् उथलपुथल ल्याउन सक्छ । करिब आधा दशकअघि सहरी क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य वार्षिक २० देखि ३० प्रतिशतसम्म बढ्ने गरेको थियो । तर, अहिलेको जनसांख्यिक र सामाजिक अवस्था बदलिएको छ । जन्मदरमा आएको ह्रास, युवाहरूको बढ्दो विदेश पलायन र परिवारको अनुपातमा पहिले नै ठुलो संख्यामा भइसकेको घडेरीकरण (प्लटिङ) ले गर्दा अब विगतको जस्तो मूल्यवृद्धि र कारोबारको अपेक्षा गर्नु अव्यावहारिक हुन्छ । यदि राज्यले केवल कारोबार बढाउनकै लागि थप खुकुलो कर्जा नीति ल्यायो भने त्यसले कृत्रिम मूल्यवृद्धि मात्र निम्त्याउनेछ, जसले भविष्यमा अझ ठुलो वित्तीय जोखिम निम्त्याउन सक्छ ।

राजस्वको लोभमा घरजग्गा जस्तो संवेदनशील क्षेत्रलाई अन्य उपभोग्य वस्तुझैँ पूर्ण रूपमा बजारको जिम्मामा मात्र छाडिदिनु कति उचित होला ? यस विषयमा गम्भीर अध्ययन हुन ढिला भइसकेको छ । घरजग्गा कारोबारलाई आवश्यकता र रणनीतिक योजनाका आधारमा मात्र अघि बढाउने नीति आवश्यक छ । आज एकातिर सहरी क्षेत्रमा विद्यालय, अस्पताल र सार्वजनिक पूर्वाधारका लागि जमिनको अभाव छ भने अर्कोतिर ग्रामीण क्षेत्रका पूर्वाधारहरू मानिसको अभावमा प्रयोगविहीन बन्दै गएका छन् । सरकारले मध्यपहाडी लोकमार्ग आसपासमा १० वटा ‘स्मार्ट सिटी’ निर्माण गर्ने योजना ल्याउनु सकारात्मक कदम हो । तर, ती क्षेत्रमा घडेरी खरिद र घर निर्माणका लागि स्पष्ट सहुलियतपूर्ण नीति नहुँदा यस्ता योजनाले गति लिन सकेका छैनन् । जबसम्म घरजग्गा कारोबार र जनसंख्या वितरणको नीतिलाई एकीकृत रूपमा अगाडि बढाइँदैन, तबसम्म यो समस्या समाधान हुने देखिँदैन । तसर्थ, घरजग्गालाई केवल किनबेचको ‘वस्तु’ मात्र नठानी ‘बसोबासको आधार’ मान्ने हो भने मात्र दिगो विकास सम्भव छ । यसका लागि भू–उपयोग नीतिको पूर्ण कार्यान्वयन र संघीयताको मर्म अनुरूपको प्रादेशिक सन्तुलन कायम गर्नु आजको मुख्य आवश्यकता हो ।