घरजग्गाको मूल्यवृद्धि कति प्राकृतिक ?

सहर तथा सहरोन्मुख क्षेत्रमा जग्गाको मूल्य अत्यन्त तीव्र गतिमा अघि बढिरहेको छ । जग्गाको मूल्यवृद्धिको गति कस्तो छ भन्ने सन्दर्भमा अहिलेसम्म आधिकारिक निकायद्वारा सर्भेक्षण भएको थिएन । तर, यसपटक नेपाल राष्ट्र बैंकले तीन महिना लगाएर सातै प्रदेशका विभिन्न २० ठाउँमा अध्ययन ग¥यो अध्ययनका क्रममा मूल्यवृद्धि वार्षिक २६ प्रतिशतसम्म भएको देखियो । राष्ट्र बैंकले गरेको सर्वेक्षण प्रतिवेदनअनुसार आर्थिक वर्ष ०७६÷७७ मा वाणिज्य बैंकहरूबाट प्राप्त तथ्यांकको आधारमा वार्षिक औसत घरजग्गाको मूल्यवृद्धि २६ दशमलव ४५ प्रतिशत छ । मालपोत कार्यालयबाट प्राप्त तथ्यांकअनुसार मूल्यवृद्धि १९ दशमलव ७३ प्रतिशत छ । प्रदेशगत रूपमा हेर्दा आर्थिक वर्ष ०७७/७८ को पहिलो नौ महिनामा अघिल्लो आर्थिक वर्षको तुलनामा गण्डकी प्रदेशमा घरजग्गाको मूल्य वृद्धि सबैभन्दा उच्च १९ दशमलव १९ प्रतिशत छ । कर्णाली प्रदेशमा १९ दशमलव शून्य २, बागमती प्रदेशमा १८ दशमलव २६, सुदूरपश्चिममा १६ दशमलव ३२, प्रदेश–२ मा १६ दशमलव शून्य २, प्रदेश–१ मा १५ दशमलव १४ र लुम्बिनी प्रदेशमा औसत ४ दशमलव ३२ प्रतिशतले घरजग्गाको मूल्य बढेको प्रतिवेदनमा उल्लेख छ । संभवतः एक वर्षको अवधिमा यतिठूलो मूल्यवृद्धि अन्य कुनै पनि अचल सम्पत्तिको भएको छैन । तर आधारभूत सुविधा पुगेको ठाउँको जग्गाको मूल्य हरेक वर्ष कम्तीमा पनि १५÷२० प्रतिशत बढिरहेको छ । जग्गालाई मुख्य सम्पत्तिको रूपमा लिने परम्परा नेपालमा छ ।

त्यसैले जग्गाको मूल्यवृद्धिलाई आफ्नो सम्पत्तिको वृद्धि भएको ठम्याई अधिकांश नेपालीको हुनु स्वभाविकै हो । तर जग्गाको मूल्यवृद्धि के कारणले भइरहेको छ ? यसले के कस्तो दूरगामी असर पारिहरेको छ ? भन्ने पाटोलाई केलाउने हो भने निकै कहालीलाग्दो र घातक उत्तर भेटिन्छ । हाम्रो मुलुकमा भइरहेको घडेरी जग्गाको मूल्यवृद्धि थोरै स्वभाविक र धेरै अस्वभाविक तथा कृत्रिम हो । स्वभाविक यस अर्थमा कि विदेशमा गएर रोजगारी गर्नेहरूले राम्रै पैसा कमाएका छन् । शिक्षा, स्वास्थ्य लगायतका सुविधा पुगेका राजमार्ग आसपासका ठाउँमा उनीहरूले घडेरी किन्न चाहन्छन् । माओवादी द्वन्द्वकालदेखि पहाडका गाउँ बस्ती खाली हुँदै जान थालेका हुन् । जनसंख्या घट्दै गएका कारण पहाडको भिरालो क्षेत्रतिरका गाउँहरूमा अब आधारभूत सुविधा पुग्ने अवस्था रहेन ।

उनीहरू आफ्नो ठाउँ छाडेर टाउको छिराउन सकिने पाँच धुर जग्गा भए पनि किनेर राजमार्ग आसपासका बजार क्षेत्रमा झर्न थालेका छन् । सरकारी जागिरेहरूको त कुरै भएन, सहर बजारतिर झरेर अन्य व्यवसाय गरेकाहरूको पनि मुख्य प्राथमिकता घर घडेरीमै छ । त्यसैले माग बढेपछि मूल्य बढ्नु स्वभाविकै हो । तर माग र आवश्यकताअनुसार नै यतिबेला घडेरी किनबेच तथा प्लटिङ भइरहेका छन् त ? भन्ने प्रश्नको उत्तर अझ पेचिलो छ । विगत १० वर्ष यताको तथ्यांकअनुसार कुल १ लाख ६८ हजार हेक्टर धानखेत घडेरीका लागि प्लटिङ गरिसकिएको छ । एउटा घडेरीका लागि चार आनाको दरले हिसाब गर्ने हो भने पनि १ लाख ६८ हजार हेक्टर जग्गामा करिब डेढ करोड वटा घडेरी हुने देखिन्छ । तर, करिब तीन करोड जनसंख्या भएको नेपालमा घरपरिवारको संख्या ८० लाखको हाराहारीमा छ । एउटा घरपरिवारका लागि आवश्यक पर्ने भनेको एउटा घडेरी हो । विकल्पका लागि दुई वटा चाहिएला । त्यसमा पनि ८० लाख घर परिवारमध्ये सुविधासम्पन्न ठाउँमा घडेरी किन्नैपर्ने र किन्नका लागि पैसासमेत हुनेहरूको संख्या कति होला ?

नेपालमा घडेरी जग्गाको मूल्यवृद्धि हुनुको मुख्य कारण घरजग्गा दलालहरू नै हुन् । घरजग्गा दलालहरूको बैंकमा लगानी छ । बैंकले सहर बजारको घरघडेरीबाहेक अन्य सम्पत्ति धितो राखेर ऋण दिँदैन । अरू क्षेत्रमा व्यवसाय गर्ने वातावरण छैन । घडेरीमा लगानी ग¥यो भने तीन वर्षपछि दोब्बर मूल्यमा बिक्री हुन्छ भन्ने धेरैलाई लागेको छ । यसरी बिक्री हुने गरेको पनि छ । यसैगरी कालोधनलाई सेतो बनाउन पनि जग्गामा लगानी गर्दा धेरै सजिलो छ । आफ्नो जग्गा धेरै मूल्यको थैली राखेर बिक्री गरिएको कागज बनाउने र अर्काको जग्गा साविकको भन्दा न्यून मूल्य राखेर खरिद गरिएको कागज बनाउने गरिएको पनि छ । यसो गर्दा आम्दानीको स्रोत देखाउन सजिलो हुने भयो ।

जग्गाको कारोबार निकै धेरै भए पनि राजस्वछलीका विभिन्न छिद्र प्रयोग गरिएका कारण सरकारले खासै आम्दानी लिन सकेको छैन । नेपाल राष्ट्र बैंकको सर्भेक्षणले पनि मालपोत कार्यालयहरूको तथ्यांक र बैंकहरूको तथ्यांकमा निकै ठूलो अन्तर फेला पारिसकेको छ । बास्तविक तथ्यांक यो भन्दा अझ डरलाग्दो छ । उदाहरणका लागि बास्तविक खरिद बिक्री दुई करोड रुपैयाँमा हुन्छ, तर थैली ४० लाख रुपैयाँको राखिन्छ । दुई करोड रुपैयाँको थैली राख्दा १० लाख राजस्व तिर्नुपर्ने ठाउँमा ४० लाखको थैली राखेपछि दुई लाख राजस्व तिरेर उम्किने जुक्ति मालपोत कार्यालयकै कर्मचारीहरूले सिकाइरहेका हुन्छन् । यस हिसाबले घरजग्गाको कारोवारमा मात्रै मुलुकले वार्षिक दुई खर्ब रुपैयाँ आसपासमा राजस्व गुमाएको देखिन्छ ।